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2018年是越南房地產法規開放外國人投資買賣房地產的第三年,越南及胡志明市房價逐漸走高,租金報酬率也非常亮眼,帶動更多國外資金投入越南房地產投資。
究竟目前越南房地產價格是否有泡沫化的危機,一定是大家關注的焦點,下面就是越南房地產與越南不動產現況及投資趨勢分析:

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歷史回顧:

在投資越南房地產之前,我們必須要對越南房地產歷史有概略的了解。

1990年開始,越南開放改革,這30年來,越南房地產歷經過1  1997年亞洲金融風暴,2  2008年美國次貸風暴,3  2012年歐債危機,總共三次崩盤。 以2008年為最高點為例,蛋黃區房價曾漲到4000-8000USD的高點,至今房價仍未回復至2008年時的高點。

另外,匯率問題也是投資越南房地產的注意焦點,越南資產價格皆是越盾計價,越盾匯率近10年對美元走勢,從19000元跌至22300元,跌幅約16%。

因房地產市場崩盤及匯率大跌兩項因素,越南房價算是東協中價格相對較為便宜。2015年8月新興市場小風暴,匯率只小跌5%(馬來西亞大跌30%),算是新興市場相對穩定的國家。

越南房地產2016狀況:

2015年7月1日,越南《住房法》修正案正式生效,放寬了外國人在越南的購房條件,取消了諸多限制。被市場解讀為政府帶頭作多。

隨著經濟的不斷發展,以及外資的不斷流入,越南房地產業逐漸開始升溫。2016年漲幅明顯。

全國各地住宅漲幅平均超過20%以上,店面及辦公室漲幅超過30%,土地價格則有倍數成長。

越南房地產2017狀況:

2017全年漲勢10%以上,維持與2016年同樣的高成長,而建案銷售速度加快,建商分階段推案,推升同建案價格攀升。

2017年越盾兌台幣跌幅12%,越盾兌美金跌幅3%,越盾貶值影響房地產增幅獲利。

越南房地產2018現狀:

2018年預估房價仍有不錯的表現,市中心第1郡第3郡第4郡,以及新興都會區第2郡第9郡漲幅更高。

展望未來,越南房地產市場是否仍然具備增長潛力與投資價值呢?

我的答案是肯定的。以下這幾個因素就能看出越南房地產長期趨勢仍然是向上的:

1 經濟發展:

近十年來越南的GDP成長率平均皆在6%之上,為各種行業發展創造了一個良好的經濟環境,房地產尤其受惠最多。

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2 政策法規:

自2011-2013年歐債危機之後,東南亞各國皆受到重創,越南房地產再度崩盤引發資金撤出狂潮。之後的14-15年,越南政府採取了一系列積極措施刺激房地產發展的措施。並且,從長遠來看,越南政府對於外資投資大力開放。尤其是2015年7月1日《住房法》修訂,大幅放寬了對外國人投資越南房地產的限制,目前與泰國菲律賓同等為東南亞最開放的房地產市場。

3 人口紅利:

A 人口數量:

2017年越南人口數量9400萬,為台灣及馬來西亞人口的4倍,新加坡的16倍。並且人口每年以1-2%的幅度增加,人口數量及人口正成長是充沛勞動力的來源,經濟成長佳。

B 人口結構:

目前越南正值人口紅利時期,15-54歲的人口佔據了整個人口金字塔的63%,其中分佈最為密集的年齡段則又集中在20-34歲。而30-40歲往往是購屋的主要年齡段,因此,單從人口結構看,越南國內的購屋需求也足夠龐大。

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C 消費能力:

東南亞國家消費習慣與東北亞不同,消費支出對比收入比高,儲蓄率低,這對於國內消費市場是優勢。另外,根據越南的數據統計與預測。富裕家庭到2020年有翻倍的增長,而中等收入家庭也有超過50%的增長,說明越南家庭收入的購買力與消費力在未來五年內將有顯著提升。

D 消費習慣:

越南人民消費力強,儲蓄概念較不普遍,擔保貸款及消費貸款的使用率高。2015年上半年,越南銀行發放的房屋貸款就較前年激增了22%,也是從2015年開始,基本上50%以上的購房居民開始使用住房貸款。隨著未來銀行體系的進一步完善,加之降息的作用,住房貸款的比例仍然有望進一步擴大。

4 城市化比率:

目前越南的城市化率約為40%以下,相較於中國的城市化率約70%,其他東南亞國家的城市化率約50%,越南的城市化率仍舊處在低水平,說明越南城市的更新與擴張可期,大城市的房地產仍有較大增長空間。

5 金融環境:

A 租金投報率:

從租金投報率來看,越南目前的租金回報率還是比較有吸引力的,胡志明市平均年租金回報率可以達到7%-9%左右(尚未扣除管理費),遠高出目前東京台北香港等城市的投報率。即使扣除管理費等雜項,淨回報率也有6%-7%左右。再加上每年15%的上漲幅度,增值空間極大。

B 貸款成本:

從房貸利率來看,越南的借貸成本相對較高,如圖所示,貸款利率曾經一度逼近20%,近年來跌落,逐漸穩定在8-12%的水平。這會給購房者帶來較大壓力,這也是很多越南人平均貸款年限只有3-7年的原因。

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定存利率:

越盾定存利率約6.5%-7.5%,美金定存利率約0%。近五年相對穩定,貨幣供給中間偏寬鬆,而越南政府目前仍舊維持相對寬鬆的貨幣政策,相信未來利率環境相對穩定,不會造成較大波動。民間投資的意願也會比較高。

分析完越南房地產投資趨勢,相信投資人對於越南房地產應該是深具信心的,接下來,就需要了解越南房地產投資的相關法規了。

究竟越南政府針對外國人投資越南房地產有哪些限制?需要繳交哪些稅費?持有年限有哪些限制?外國人怎麼在越南買房?外國人怎麼在越南買土地?都是投資人最關心的話題。請看以下的法規分析:

2019 你該投資越南房地產嗎?越南房地產法規總整理分析(下)

也可以直接觀賞影片:

越南房地產投資分分析3-投資決策分析

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