2018年是越南房地產法規開放外國人投資買賣房地產的第三年,越南胡志明市房價逐漸走高,租金報酬率也非常亮眼,帶動更多國外資金投入越南房地產投資。2019年即將來臨,相信各位投資人最關心的事,莫過於2019越南房地產市場走向。
究竟目前越南房地產價格是否有泡沫化的危機,一定是大家最關心的話題,下面就是越南房地產與越南不動產投資趨勢分析:

在分析2019越南房地產市場之前,我們先來回顧近三年越南房地產的市場的演變:

2015-2017越南房地產回顧:

2015年,越南政府開放外國人投資越南房地產之後,2015-2017年呈現溫和樂觀的上漲趨勢,房價每年上漲10-15%。房貸利率7-13%。租金報酬率約6%。
越南盾兌美金匯率也由於越南經濟體逐漸強勁,貶值力道不大,利率3年總共約貶值10-15%。
股市也上漲,尤其2017年越南股市上漲50%,在全球國家中漲幅排名第二,僅次於阿根廷。

2018越南房地產回顧:

2018年屬於越南政府開放外國人投資越南房地產之後最驚奇的一年,政府相關配套逐漸完善,大量外資湧入投資越南房地產。2018年越南房地產平均漲幅接近30%,胡志明市幾個熱點建案甚至有50%的驚人漲幅。房貸利率7-13%。租金微幅上漲,租金報酬率約7%。
越南盾兌美金匯率也由於越南經濟體逐漸強勁,貶值力道不大,利率約貶值5%。
股市也持續上漲,但受到10-12月全球股市回檔的影響,全年股市上漲小於1%。

2019年越南房地產市場受到全球金融環境的影響,喜憂參半,以下就分析影響越南房地產市場的三隻黑天鵝及三隻白天鵝:

三隻黑天鵝(三大利空):

1 中美貿易大戰引發全球經濟動盪

2018年全球財經新聞的大勢,莫過於美國總統川普所引發的中美貿易大戰,被分析為2019年金融市場最大的黑天鵝,在保護主義的關稅壁壘之下,貿易份額衰退,連帶影響房地產投資意願。

(全球主要股市受到中美貿易大戰影響的跌幅)

2 美國FED持續升息縮表及原物料價格大跌

美國經濟持續表現亮眼,FED2018-2019年持續縮表,利率上升資金取得成本增加,
原物料及大宗商品價格向來與景氣連動大,原物料及股市回檔被大多數分析師解讀為經濟放緩,投資力道大減,現金為王。

(油價與美股對照圖)

3 2018年越南房地產漲幅過大

俗話說漲多就是最大的利空,漲幅過大,投資縮手。2015年,建商推案定價從1400-3000美金/平米,到2018年底,開價已經漲到了2600-12000美金/平米。
另外,建商針對外國投資人實施兩種價格,針對外國人的合約價格比本國人加價5-8%不等。也壓縮了未來的漲幅。

看過三隻黑天鵝,我們卻不用感到太悲觀,因為,東南亞的展望算是是好消息連連,至少有三大利多。

三隻白天鵝(三大利多):

1 東南亞是中美貿易大戰最大的贏家

歷史告訴我們,第二次世界大戰,最大的贏家是美國。韓戰及越戰,最大的贏家是台灣及菲律賓。而中美兩大國兵不血刃的貿易大戰,最大的贏家將是東南亞。甚至,鄰近中國的越南,被視為最有機會接收中國外移工廠及產能,投資資金持續湧入。

2 房地產循環週期長

與股市及原物料景氣循環週期大約五年不同,房地產的循環週期以時間長聞名。台灣從2003年到2015年長達12年大多頭,漲幅超過二倍。中國從1997年到2018年長達20年大多頭,部分城市漲幅接近十倍。證明房地產不會受到短期經濟不景氣大跌,凡而是時間越長,漲幅倍數越高,值得長期投資。(2003-2018各類資產收益比較表:房地產為相對穩定的收益)

3 土地需求大

房地產為景氣火車頭,各行各業在發展之前,都需要基礎建設,會使得土地資源越來越缺乏,造成上漲。
上述的中國外移工廠,已使得越南較具規模的工業用地,在幾個月內上漲50%。其他物流,商辦,產業用地需求也大幅增加,政府若能增加基礎建設,就可以擴張都市,造成房地產長期利多。

投資結論:

根據上述三大利多,對於2019年越南房地產,我們繼續抱持樂觀穩定的看法,不需要有過多泡沫化的憂慮。
預估2019年越南房地產市場呈現價穩量縮的狀態,價格漲跌幅在0-10%之間。

再針對區域分析,我們看好有補漲行情的區域是:

1 河內。

2 胡志明市第二郡,第四郡,第七郡。

投資人反而是需要有資產配置的概念,在股市及原物料大跌的危機中,配置相對穩健的房地產資產,慎選地段,持續持有優質的越南房地產。
已經買進的投資人:既有資產持續持有,新標的可以慎選地段。
尚未買進的投資人:做好資產配置,選定優質地段或是看好有補漲行情的區域購買。

 

2019 越南房地產法規及投資趨勢 上下:
http://unicaptial.com/blog/post/220505635

2019 河內市房地產投資區域分析:
https://lihi.cc/fway8

2019 胡志明市房地產投資區域分析:
https://www.estatevn.com/胡志明市/

2019 越南十大建商,開發商介紹:
https://unicaptial.com/blog/post/225794918

2019 越南房地產購屋流程說明:
https://www.estatevn.com/越南房地產/

2019 越南房地產最新熱賣物件:
https://www.estatevn.com/熱賣物件