2018年是越南房地產法規開放外國人投資房地產的第三年,上篇分析了越南房地產現況及越南房地產投資趨勢。

越南政府自2011-2013年歐債危機之後,採取了一系列積極刺激房地產發展的措施,本篇就讓我們來詳細介紹越南不動產、越南房地產買賣與越南房地產相關法規。

2015年7月開始實施《住房法》(修正案),只需要擁有越南簽證,外國人,外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。

以下是住房法有關於外國人規定的重點整理:

開放對象:

1  越南外資企業

2  外國企業越南分支機構和代表處

3  外國投資基金

4  外國銀行越南分行

5  獲准進入越南國境的外籍人士(包括觀光簽證)

比例限制:

單一建案的公寓,外國人最多只能買30%。

對於獨棟之建案(別墅排屋),外國人不得超過總戶數的10%。

坊(里)級行政單位人口規模的地區內,外國人不得超過250套房屋的使用權。

若坊級行政單位設有多家公寓或房屋,則政府將會另行規定外國人可擁有的數量。

持有年限:

1  房屋所有權的期限,自獲得核發證明起,最多不可超過50年。另有需求時,可依據政府規定申請展延,但到時如何辦理或要再繳多少費用,目前尚未有明確之規定。

2  所謂使用權應分說如下:房屋是屬所有權、土地是只有使用權,因土地之關係,所以全部統稱會用”使用權”來說,外國人是沒有土地所有權的。

3  外國人與越南人結婚,可擁有房屋永久所有權,但土地就仍只有50年 。

外國人買土地、可以獲得永久產權的方式:

成立合資公司:本國人持有51%或以上股份,外國人持有49%股份。

其他限制:

外國人只能買投資預案中的案子,包括公寓,連排房屋(透天)、別墅不能買路邊老舊店面、房屋與公寓(即只能買一手房)。

房地產相關稅法及成本:

1  買進:需支付增值稅10%及公寓維護基金2% 。

2  出售:需支付交易稅2%。尚未簽房屋買賣合約(SPA)不需要付交易稅。

3  租賃:出租時需要繳10%的稅(VAT稅5%+個人所得稅5%)。每個月未超過900美金只需申報不需繳稅。

4  辦理權狀時:

契稅0.5%:計算方式為:當地人民委員會公告的單價x面積x0.5% 。

當地人民委員會公告的單價大都為市價的1/3

契稅由買方支付

5  不需繳:

房屋稅

土地稅

售出資本利得稅

短期出售稅

用公司名義購買時應注意事項:

可扣抵10%VAT稅(營業稅)

出售時有利得,會課徵企業收入稅(營利事業所得稅)20%

相關費用可列入公司費用:如有裝潢、修繕、折舊、、、

住房法已開放外國人買房,但迄今過戶手續及細則仍尚未修訂,外國人仍無法取得產權。

 

2018年 越南房地產法規開放外國人買賣房地產的三年後,究竟目前越南房地產價格是否有泡沫化的危機,一定是大家關注的焦點。