越南房地產

越南房地產法規

2015年7月開始實施《住房法》(修正案),只需要擁有越南簽證,外國人,外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處均可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。
以下是住房法有關於外國人規定的重點整理:

開放對象:

1 越南外資企業
2 外國企業越南分支機構和代表處
3 外國投資基金
4 外國銀行越南分行
5 獲准進入越南國境的外籍人士(包括觀光簽證)

比例限制:

單一建案的公寓,外國人最多只能買30%。
對於獨棟之建案(別墅排屋),外國人不得超過總戶數的10%。
坊(里)級行政單位人口規模的地區內,外國人不得超過250套房屋的使用權。
若坊級行政單位設有多家公寓或房屋,則政府將會另行規定外國人可擁有的數量。

持有年限:

1 房屋所有權的期限,自獲得核發證明起,最多不可超過50年。另有需求時,可依據政府規定申請展延,但到時如何辦理或要再繳多少費用,目前尚未有明確之規定。
2 所謂使用權應分說如下:房屋是屬所有權、土地是只有使用權,因土地之關係,所以全部統稱會用”使用權”來說,外國人是沒有土地所有權的。
3 外國人與越南人結婚,可擁有房屋永久所有權,但土地就仍只有50年 。
外國人買土地、可以獲得永久產權的方式:
成立合資公司:本國人持有51%或以上股份,外國人持有49%股份。
其他限制:
外國人只能買投資預案中的案子,包括公寓,連排房屋(透天)、別墅不能買路邊老舊店面、房屋與公寓(即只能買一手房)。

投資報酬率

A 租金投報率:

從租金投報率來看,越南目前的租金回報率還是很有有吸引力,胡志明市平均年租金回報率可以達到7%-9%左右(尚未扣除管理費),遠高出目前東京台北香港等城市的投報率。即使扣除管理費等雜項,淨回報率也有6%-7%左右。

B 房價上漲率:

014年以後每年10-15%的上漲幅度,增值空間極大。店面及辦公室上漲20-30%,呈現供不應求的狀況。

C 貸款成本:

從房貸利率來看,越南的借貸成本相對較高,貸款利率曾經一度逼近20%,近年來跌落,逐漸穩定在8-12%的水平。這會給購房者帶來較大壓力,這也是很多越南人平均貸款年限只有3-7年的原因。

D房屋相關稅率:

出售需支付交易稅2%,暫無資本利得稅。

購屋流程

房地產購屋流程圖:

客戶準備

1 了解付款方式:

越南有外匯管制,這是整個過程中的第一步而且非常重要。
合法資金來源:
a 國外通過銀行直接匯入
b 有海關申報單的現金USD5000(半年內須存到銀行)
c 越南已繳稅的薪資收入
d 越南已繳稅之個人股東股利分配

2 設定預算設定購買數量

3 尋找仲介與律師

尋找仲介協助搜尋物件(預售物件及轉賣物件)
尋找律師協助合法簽約及付款(轉賣物件)
a 適合的預算
b 好的地段
c 安全可靠的建商
d 議價

4. 匯款流程

a 越南當地開戶
b 直接從國外匯款到越南的分行。目前匯豐銀行,渣打銀行,世越銀行,還有一些台灣銀行都可以接受外國人在越南開戶
c 直接匯款給建商,取得收據
d 直接匯款給個人賣家:須有律師協助處理合法簽約,公證及付款,注意交易安全

5 簽訂合約SPA

與賣方簽訂買賣合約

6 按期付款

延遲付款會有違約利息需要繳納

7 交屋

建商提前一個月通知交屋及付尾款

房地產相關稅法及成本:
1 買進:需支付增值稅10%及公寓維護基金2% 。
2 出售:需支付交易稅2%。尚未簽房屋買賣合約(SPA)不需要付交易稅。
3 租賃:出租時需要繳10%的稅(VAT稅5%+個人所得稅5%)。每個月未超過900美金只需申報不需繳稅。
4 辦理權狀時:
契稅0.5%:計算方式為:當地人民委員會公告的單價x面積x0.5% 。
當地人民委員會公告的單價大都為市價的1/3
契稅由買方支付

用公司名義購買時應注意事項:
可扣抵10%VAT稅(營業稅)
出售時有利得,會課徵企業收入稅(營利事業所得稅)20%
相關費用可列入公司費用:如有裝潢、修繕、折舊

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性別
男性女性



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